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第一太平戴维斯发布2021上半年福州房地产市场回顾与展望
2021-07-27 20:57:20? ? 来源:东南网   责任编辑:余华锦

7月22日,2021年上半年第一太平戴维斯福州媒体见面会在福州融侨中心举行。第一太平戴维斯华南区董事长林木雄、华南区副董事长物业及资产管理部负责人张子涛、福建策略顾问部董事福州公司副总经理吴珺、广州策略顾问部董事陆国强以及华南区市场研究部负责人谢靖宇出席活动,与众多主流媒体共探福州房地产市场走向。

甲级写字楼 —— 市场情绪改善,空置率降幅显著;金融、共享办公贡献多宗大面积租赁成交

2021年第一季度,福州全市地区生产总值同比增长18.0%至2,238.3亿元,两年平均增长6.5%,增幅高于全省及全国水平。其中,第三产业增加值同比上升15.0%至 1,171.3亿元,两年平均增长6.9%。

2021上半年,福州甲级写字楼市场无新增供应入市,全市总存量维持在141.5万平方米。

后疫情阶段,互联网相关服务业和商务服务业持续发展,加之全市企业主体数量显著增加,支撑总体租赁需求增长——全市半年度净吸纳量达5.0万平方米。其中,企业持续青睐高性价比的新兴商务区,如金融街和闽江北,二者合计贡献全市净吸纳量76.3%,且近年来进驻企业质量不断提升。

期内,市场需求来源多样。源自金融、共享办公租赁需求持续释放,市场录得多宗大面积租赁成交;其它行业的需求则多数维稳。分子市场而言,楼宇品质较高的金融街、闽江北尤受专业服务业如律师事务所、会计事务所等的青睐。

同期,市场去化表现积极,各子市场空置率环比均显著回落,全市平均空置率环比下降3.5个百分点,至21.8%。

期内,得益于政府全面放开落户限制、加大招商引资力度,整体市场情绪改善,全市租金指数环比在经历连续三年的下降后反弹微升0.4%,平均租金为人民币每平方米每月102.4元。多数子市场录得租金环比上升,但晋安由于商务氛围较弱,租金增长缺乏动力,录得环比、同比均下降1.5%。

展望

2021年下半年,福州甲级写字楼市场新增供应有限,预计仅有一个写字楼建筑面积约8.6万平方米的项目交付入市,令全市总存量同比扩容6.1%。

随着市场情绪改善,需求继续回暖,预计空置率将维持稳定。主要租赁需求来源仍将以金融、TMT等主流行业为主。共享办公类凭借其灵活租赁的优势,或持续扩张。

随着福州进行“东拓南进”的城市规划,加之2021年都市圈发展规划出台,新兴商务区闽江北和金融街基于其区位优势,需求将保持增长。

零售 —— 项目升级调整助力提升市场商业氛围,体验类业态需求愈发活跃

据第七次全国人口普查数据,2020年福州常住总人口829.1万人,较2021年增加117.6万人。过去十年的年平均增长率为1.5%,增速高于全省(1.2%)及全国(0.5%)水平。

截至2021年5月末,社会消费品零售总额同比提升18.2%,达人民币1876.0亿元。福州消费市场仍在逐步恢复,本地大众消费意愿有所改善。

2021年上半年,位于万宝的苏宁广场C区开业入市。为市场带来约5.0万平方米新增供应,令福州零售物业市场总存量上升至239.7万平方米。

期内,部分存量项目的升级调整仍在持续,包括苏宁广场A区、宝龙城市广场及五四北泰禾广场。改造项目有意提高体验类业态占比,以提升消费者体验,吸引客流。

除上述进行升级调整的项目外,其它项目表现良好,全市半年度净吸纳量录得约5.6万平方米,较去年同期负值表现显著改善。鉴于此,全市平均空置率环比微降0.4个百分点,至6.1%。期内,餐饮、体验类业态租赁需求表现活跃,家居及生活方式等商品零售业态的需求则保持稳定。

受万宝、五四北区内尚在调整升级的项目影响,截至2021年上半年,全市平均租金录得人民币每平方米每月432.0元,租金指数环比微跌0.2%。

展望

2021年下半年,预计福州将迎来三个优质购物中心入市,分别是高新区万达广场、白湖亭万达广场及完成升级改造的苏宁广场A区,届时将为市场带来共计约20.2万平方米的新增供应面积。

鉴于上述新项目的运营商招商运营能力及经验充足,届时,全市空置率料将维持稳定。

后疫情时期,休闲及娱乐、亲子设施等体验类业态扩张意愿将持续加强。同时,本地商品零售类业态将是持续支撑福州租赁需求的主要来源之一。

住宅 ——一手住宅成交同比翻倍,成交价环比下降

2021年上半年,福州一手住宅新增供应面积约为170.0万平方米,同比上升13.1%。其中,仓山区贡献最高供应量,达约97.9万平方米。

同期,一手住宅成交面积达约190.6万平方米,较去年同期约翻倍。居住氛围较为浓厚的仓山区,成交量占全市总量的48.2%。

同期,福州住宅市场成交均价增速减缓,在政策调控之下,一手住宅成交均价同比下降1.4%,至人民币每平方米27,041元。

展望

政策将遵循中央的房地产调控方向及“房住不炒”定位,以维持市场稳定为主旨。

福州全面放开落户限制,实现落户“零门槛”,料将助力催生更多购房需求。下半年成交量料将维持上半年走势,全年增量持续同比上升。

在政府的有效调控下,未来一手住宅成交均价预计保持稳定。

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